从无人治到物业治，再到自治—— 老小区摸索出治理新路子

小区整齐规范的停车位。

“小区现在跟往几年比起来，变化太大了！”“以前车子到处乱停乱放，现在停车场修建好了，路边乱停乱放的现象少多了。”1月18日，在恩阳区新场社区商住小区里，居民们对小区内发生的变化赞不绝口。

在以前，商住小区却是另一个模样。“我们小区不仅是个老旧小区，还是个商住混合小区，小区的管理工作非常复杂。”商住小区业委会主任杨平甲说，作为拥有154户居民的老旧小区，此前一直缺乏专业的物业公司进行管理，小区环境、停车等存在诸多问题，居民意见很大。

2020以来，新场社区以“党建引领、共建融合”为统揽，创新领办巾帼物业公司。商住小区等老旧小区在通过购买服务，引进物业公司管理小区的同时，小区业委会还积极学习管理技巧并最终实现自治。

业委会也完成了从“学徒”到“出师”的蜕变，从无人治到物业治，再到自治，商住小区走出了一条老旧小区治理的新路子。

当学徒　一边摸索一边积累小区　治理思路逐渐清晰　

新场社区位于恩阳老城区中心地段，辖区的14个老旧小区中，因绝大部分没有物业公司进驻，环境差，安全隐患多，群众办事难。

“以前，小区里车子乱停，污水横流，道路没有黑化，业主经常将电动车停在楼下‘飞线充电’，垃圾成堆。通过整治，现在居民们的居住环境得到了极大改善。”商住小区居民张地良介绍。

住宅小区连着千家万户，不仅是群众居住生活的基本单元，也是基层社会治理的基本单元，其治理水平直接关系着群众的幸福指数。为有效解决老旧小区物业服务缺位问题，2020年，新场社区创新领办物业公司，搭建老旧小区“兜底”管理一体化平台。

“我们由社区‘两委’牵头，针对辖区老旧小区无物业管理、秩序混乱的现状，采取社区领办物业企业的方式，注册成立集体经济性质的巾帼物业服务公司，办理营业执照。”社区党支部副书记李娜介绍，公司由社区党总支书记兼任公司总经理，党总支班子成员兼任公司管理层人员，向老旧小区统一提供物业管理服务。

虽然成立了巾帼物业服务公司，但公司并不以经济效益为目的。“我们希望通过‘兜底’的方式为老旧小区提供物业服务，但辖区老旧小区较多，肯定做不到精细化服务，只能提供基础的保障服务。”李娜说，“因此，我们也在这过程中着力培养小区业委会的自治能力，提升他们的小区治理水平，积极鼓励小区自治。”

为此，新场社区一直推行“三方议事”，无论是小区内公共设施的管理，还是诸如停车场对外开放、垃圾分类等问题，都通过新场社区居委会、登科商住小区业委会代表和巾帼物业公司三方一起商量解决。业委会既起到了监督作用，也能学习管理、治理小区的一些好的技巧。

“商住小区的业委会在2019年就成立了，以前没有物业公司，我们也不晓得怎么治理小区，属于粗放式管理。”杨平甲说，“后来跟着社区和巾帼物业公司，学会了怎么测算物业费用、怎么划分车位、小区事务怎么与社区事务衔接等，思路一下清晰多了，为后面的小区自治奠定了良好基础。”

出师后　化解商户住户多重矛盾 双方对小区治理都满意

2021年下半年，商住小区慢慢进入自治模式，业委会从一名“学徒”正式“出师”。虽然业委会在此前有一定的治理经验，但也遇到了许多实际困难。

商住小区一层多为临街底商，是商住两用型住宅。小区共有7栋居民楼150余户居民，其中还有10余户底层商户。

“由于商住混合性质，小区没有设置关栏，商户的顾客可以随意进出小区，存在很大的管理难度。”杨平甲介绍，“物业公司在兜底管理期间，这个问题也没有得到很好解决。”

为了保障小区的安全环境，业委会成员每家每户拜访商户和居民，在一些缺乏监管的地方设置了门禁系统，“安装门禁需要集资，开始也有部分居民不同意，后来我们通过和商户协商，合理确定商户和住户的比例，赢得了大多数人的认可，得以顺利解决了这个难题。”杨平甲表示。

此外，停车问题也是业委会面临的老大难，“由于小区是老旧小区，原先没有规范停车位，再加上有商户，小区人流量大，顾客的车挤占了小区大部分可供停车的空间。”杨平甲介绍，“后来我们与几个大商户商议，在他们商店门口划分一些停车位，他们负责规范顾客的停车位置，避免侵占小区住户的停车空间。”

后来，业委会还与社区方面联系，针对小区内停车空间不足的实际情况，在小区外开辟了一些停车位，缓解了住户停车难的问题。

“以前我们小区乱停乱放的现象特别严重，现在小区停车有序，消防通道24小时畅通无阻，我们业主很满意。”登科街道新场社区居民杨述评对此赞不绝口。

“作为一个混合小区，我们主要是处理好商户与住户之间的关系。在这个过程中因为商户对小区的各类环境影响较大，因此规定了他们的物业费为5角钱每平方米，住户则为2角钱。通过差异化的管理和业委会的协调，现在商住户关系很和谐。”杨平甲告诉记者，“现在小区的物业费缴纳率在93%左右，居民对小区现在的环境也都普遍感到很满意。”

“接下来，业委会也还需要跟社区以及物业公司多学习，让小区的管理水平再上一个新台阶。”杨平甲表示。