民法典小课堂 | 住宅改民宿是否需要经过邻居同意？民法典这样规定！

邻居的住宅改为民宿

是否需要经过其他业主同意？

一起来看民法典的规定

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案件简介

朱某是江苏省南京市新街口商区某大厦的住户，该栋大厦1楼至14楼为商业用房，15楼至49楼为住宅。2019年，朱某将自己位于40楼的住宅房屋租给了陈某，陈某对房屋重新装修，将其改造成八间带独立卫生间的房间，并对外出租，经营“民宿”。

这样的改造为陈某带来了经济效益，但陌生人的频繁出入，对邻居林女士、吴先生、许先生等住户带来了困扰，严重影响楼中居民的日常生活及人身财产安全。无奈之下，林女士、吴先生、许先生将房主朱某、租户陈某告上了法庭，要求被告停止涉案房屋的经营行为，将房屋恢复为住宅用房。

被告朱某、陈某表示，涉案房屋的有关经营行为已在有关部门备案，按照国家规定不少于15平方米一间房屋，并领取了营业执照，经营属于合法行为。租客通过网络下单可以选择短租或长租，所有客人信息都按照公安机关要求实时上传，并未侵害原告的合法权益。

法院：停止经营行为，恢复住宅用途

江苏省南京市秦淮区人民法院经审理认为，被告朱某、陈某将住宅用于经营用途，原告作为有利害关系的业主对此提出异议，诉请要求停止在住宅内的经营行为、恢复原住宅用途，于法有据，应予支持。即便被告的经营行为已向相关部门报备，其改变住宅房屋用途，必须经有利害关系的业主一致同意。

故判决，被告陈某在判决生效之日起十日内，停止在涉案房屋内的经营行为，被告朱某在判决生效之日起十日内，将涉案房屋恢复为住宅用途，不得将上述房屋改变为经营性用房。

法官说法

近年，各类型民宿如雨后春笋般出现，逐渐受到更多游客的青睐。民宿是一种有别于饭店、旅馆的家庭旅馆模式，它通过提供具有当地特色的住宿、餐饮，让人们体验当地风情、人文。但当民宿居住的场所是在一栋住宅楼里，可能就会出现问题。

《中华人民共和国民法典》

第二百七十九条规定，业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主一致同意。

房屋在建造并报经审批时的用途不得随意改变，擅自将住宅房屋从事经营行为，可能造成来往小区外来人员杂乱，增加小区不安全因素，干扰业主正常生活，造成小区车位、电梯、水、电等公共设施使用的紧张问题。

《中华人民共和国民法典》规定业主不得违反法律规定，将住宅改变为经营性用房，如果业主确因生活需要等情况需要将住宅改变为经营性用房，必须遵守法律、法规以及管理规约，并且征得有利害关系的业主的一致同意，两者缺一不可。

本案中，被告经营民宿的行为改变了房屋住宅性质，其取得营业执照并在公安机关备案属于行政登记及许可范围，不影响“住改商”民事行为效力问题。同时，被告的行为并未满足全体有利害关系业主一致同意这一条件，故其改变房屋住宅性质行为不具备合法性，应当恢复房屋住宅用途。